Скрытые работы при ремонте квартиры: что учесть в смете, чтобы не столкнуться с непредвиденными расходами (Москва и МО)

Начиная ремонт квартиры в Москве или Подмосковье, каждый из нас стремится к максимально предсказуемому процессу и, конечно же, к четкому соблюдению изначально запланированного бюджета. Однако одной из самых частых и неприятных причин разочарований, споров с подрядчиками и незапланированных трат становится появление так называемых "скрытых" работ.

Если вы как раз находитесь в процессе поиска исполнителя с прозрачным ценообразованием и заслуженной репутацией на рынке, полезным ориентиром может стать рейтинг лучших компаний по ремонту квартир в Москве и Московской области - https://www.ratingfirmporemontu.ru/remont/ .

А в этой статье мы подробно разберем, какие именно работы чаще всего оказываются "скрытыми" и почему, как их можно попытаться предусмотреть еще на этапе планирования и что конкретно необходимо учесть при составлении сметы, чтобы избежать неприятных финансовых сюрпризов и сохранить бюджет под контролем.

Сводная таблица: Основные категории скрытых работ и способы их учета в смете

"Сюрпризы" от стен, пола и потолка: проблемы с качеством оснований

Идеально ровные, прочные и сухие поверхности – это основа качественного ремонта и мечта любого заказчика. Однако под слоями старой отделки часто скрываются различные дефекты, устранение которых требует дополнительных работ, материалов и, соответственно, финансовых вложений.

Частые скрытые работы, связанные с основаниями:

• Значительная кривизна стен, пола, потолка, превышающая допустимые нормы: Визуально поверхности могут казаться относительно ровными, но проверка с использованием длинного правила или лазерного уровня нередко выявляет существенные перепады высот и отклонения от плоскости. Это особенно актуально для квартир в старом фонде (сталинки, хрущевки) и многих панельных домах.
  
  
  
  • Последствия: Увеличение расхода штукатурных смесей или наливного пола, необходимость установки маяков для выравнивания, что делает работу более трудоемкой и дорогостоящей.
  
  
  
  


• Слабые, осыпающиеся, "бухтящие" (отслаивающиеся) поверхности: Старая штукатурка может отходить от стены целыми пластами, стяжка на полу – крошиться под ногами.
  
  
  
  • Последствия: Необходимость полного удаления старого, нестабильного покрытия до прочного основания, дополнительная обработка поверхности укрепляющими грунтовками, увеличение общего объема черновых работ.
  
  
  
  


• Наличие грибка, плесени, высолов (солевых отложений) под старой отделкой: Часто встречается в старых, недостаточно вентилируемых домах, особенно в угловых квартирах, на внешних стенах, в ванных комнатах и санузлах.
  
  
  
  • Последствия: Обязательная обработка пораженных участков специальными антисептическими составами, иногда – необходимость улучшения гидроизоляции или системы вентиляции, что влечет за собой дополнительные расходы. "Просто 'замазать' грибок или плесень – это не решение проблемы. Крайне важно найти и устранить причину их появления (например, промерзание стены, протечки, плохая вентиляция), иначе они неизбежно вернутся снова," – предупреждает технолог одной из строительных компаний Иван Кузнецов (по материалам строительного портала "FORUMHOUSE").
  
  
  
  


• Обнаружение пустот в кирпичной кладке, значительных трещин в стенах: Такие дефекты могут потребовать дополнительного заполнения специальными ремонтными составами или армирования поверхности сеткой перед оштукатуриванием.
  
  
  
  • Последствия: Дополнительный расход ремонтных смесей, армирующей сетки, увеличение времени на подготовку стен.
  
  
  
  

Как учесть/минимизировать риск:

• Провести максимально тщательный визуальный осмотр всех поверхностей перед началом работ, обязательно простучать стены и пол на предмет отслоений и пустот.


• Если это технически возможно и безопасно, выполнить частичное вскрытие старых покрытий в нескольких характерных местах для оценки реального состояния основания.


• Изначально закладывать в смету выравнивание стен и пола "по маякам" (особенно если речь идет о капитальном ремонте), а не рассчитывать на "визуальное выравнивание", которое часто не дает должного качества.


• Использовать качественные проникающие грунтовки для укрепления оснований и улучшения адгезии последующих слоев.


• Обсудить с подрядчиком возможный "люфт" (диапазон) в стоимости черновых работ в зависимости от фактического состояния поверхностей, которое будет выявлено после демонтажа.

Инженерные коммуникации: невидимые, но жизненно важные системы квартиры

Электропроводка, системы водоснабжения, канализации и вентиляции – это своего рода "кровеносная и дыхательная системы" квартиры. Проблемы с ними могут быть совершенно не видны до начала демонтажных работ или, что еще хуже, проявиться уже после завершения чистовой отделки, если не провести своевременную ревизию и замену.

Частые скрытые работы, связанные с инженерными коммуникациями:

• Старая алюминиевая или некачественно выполненная медная электропроводка: В домах старого фонда (постройки до 1990-х годов) – это практически гарантированный случай. В новостройках от недобросовестных застройщиков – также, к сожалению, встречается.
  
  
  
  • Последствия: Обязательная полная замена всей проводки на новую, медную, с сечением кабелей, соответствующим современным нагрузкам от бытовой техники. Это включает в себя штробление стен, прокладку новых кабелей, сборку и монтаж нового распределительного электрощитка.
  
  
  
  


• Сильно изношенные или неправильно смонтированные трубы водоснабжения и канализации: Коррозия металлических труб, трещины в чугунных трубах, многочисленные внутренние отложения и засоры, неправильные уклоны канализационных труб.
  
  
  
  • Последствия: Необходимость полной замены всех внутриквартирных труб, а в идеале – и общедомовых стояков (это делается по согласованию с Управляющей Компанией и соседями).
  
  
  
  


• Отсутствие или неисправность системы заземления: Критически важный аспект для обеспечения электробезопасности в квартире.
  
  
  
  • Последствия: Работы по организации или восстановлению контура заземления, если это технически возможно в условиях конкретного дома.
  
  
  
  


• Забитые или неэффективно работающие вентиляционные каналы: Особенно часто эта проблема встречается в старых домах с естественной системой вентиляции.
  
  
  
  • Последствия: Необходимость прочистки вентканалов (эти работы обычно выполняются силами Управляющей Компании или специализированных служб), установка принудительной вытяжки в ванной и на кухне.
  
  
  
  


• Необходимость переноса радиаторов отопления или полотенцесушителя: Если это не было учтено в первоначальном дизайн-проекте или плане ремонта.
  
  
  
  • Последствия: Дополнительные сантехнические работы, связанные с изменением разводки труб отопления, возможно, необходимость согласований с УК.
  
  
  
  

Как учесть/минимизировать риск:

• Для квартир в старом жилом фонде (возрастом более 20-25 лет) – разумнее всего сразу закладывать в смету полную замену всей электропроводки и всех сантехнических труб "под ключ". Это не та статья расходов, на которой стоит пытаться экономить, так как от этого напрямую зависит ваша безопасность и комфорт.


• В новостройках – желательно пригласить независимого квалифицированного электрика и сантехника для оценки качества монтажа инженерных систем, выполненного застройщиком, еще до начала отделочных работ.


• Разработать и согласовать с подрядчиком детальный проект электроснабжения (с указанием всех розеток, выключателей, осветительных приборов и их мощности) и проект водоснабжения/канализации.


• Обязательно проверить тягу в вентиляционных каналах перед началом ремонта.

Демонтажные работы и вывоз мусора: когда "ломать" оказывается дороже, чем "строить"

На первый взгляд, демонтаж старой отделки и конструкций – простая и не требующая высокой квалификации работа. Однако и здесь могут скрываться подводные камни, способные существенно повлиять на итоговую стоимость и сроки ремонта.

Частые скрытые работы и расходы, связанные с демонтажем:

• Неожиданно большое количество слоев старой отделки: Например, под одним слоем обоев обнаруживается еще несколько, старая плитка уложена поверх еще более старой, под линолеумом или паркетом скрывается толстая "советская" цементно-песчаная стяжка или старые деревянные полы на лагах.
  
  
  
  • Последствия: Значительное увеличение времени, необходимого на демонтаж, и, как следствие, больший итоговый объем строительного мусора.
  
  
  
  


• Повышенная сложность демонтажа старых, "намертво" сделанных конструкций: Например, встроенные шкафы и антресоли из ДСП, прочно вмонтированные в стены, или цельные сантехкабины в панельных домах старых серий.
  
  
  
  • Последствия: Потребность в использовании специального электроинструмента (перфораторы, отбойные молотки), большие физические трудозатраты рабочих.
  
  
  
  


• Значительно больший, чем первоначально ожидалось, объем строительного мусора: Этот параметр часто недооценивается заказчиками при самостоятельном планировании.
  
  
  
  • Последствия: Необходимость заказывать дополнительный контейнер для вывоза строительного мусора (или делать несколько рейсов), что напрямую увеличивает расходы. Тарифы на вывоз и утилизацию строительного мусора в Москве и Московской области могут быть весьма значительными.
  
  
  
  


• Необходимость сохранения каких-либо исторических или ценных элементов интерьера при проведении демонтажных работ: Например, старинной гипсовой лепнины на потолке или оригинального паркета для его последующей реставрации.
  
  
  
  • Последствия: Более аккуратная, деликатная и, соответственно, более медленная работа демонтажников, дополнительные затраты на защиту этих элементов от повреждений.
  
  
  
  

Как учесть/минимизировать риск:

• Максимально подробно и честно обсудить с подрядчиком предполагаемый объем демонтажных работ еще на этапе составления сметы.


• Если есть такая возможность, сделать "пробное" вскрытие старой отделки в нескольких характерных местах квартиры, чтобы получить представление о количестве слоев и состоянии оснований.


• Заранее уточнить у подрядчика (или у специализированной компании по вывозу мусора) актуальные тарифы на вывоз строительных отходов и заложить в смету объем вывозимого мусора с небольшим запасом.


• Четко и однозначно обозначить подрядчику все элементы интерьера, которые необходимо сохранить в процессе демонтажа.

Конструктивные особенности здания: специфика старого и нового жилого фонда

Каждый тип многоквартирного дома (сталинка, хрущевка, панельный дом различных серий, монолитный или кирпичный дом, новостройка) имеет свои уникальные конструктивные особенности, которые могут потребовать выполнения специфических, нетипичных работ в процессе ремонта.

Частые скрытые работы, связанные с конструктивом здания:

• Деревянные или смешанные (деревянно-металлические, деревянно-бетонные) перекрытия: Характерны для "сталинок" и некоторых серий "хрущевок". Такие перекрытия могут быть значительно изношены, поражены грибком или древоточцами, требовать серьезного усиления, частичной или даже полной замены отдельных балок. Также они требуют специальной подготовки под устройство современной стяжки или системы "сухого пола".
  
  
  
  • Последствия: Очень серьезное удорожание и значительное удлинение сроков ремонта. "Работа с ветхими деревянными перекрытиями требует высокой квалификации от исполнителей, применения специальных технологий и материалов, и часто сопряжена с обнаружением непредвиденных сложностей уже в процессе работ," – говорит архитектор-реставратор Вадим Смирнов (из интервью для журнала "Технологии строительства").
  
  
  
  


• Нестандартные или ветхие материалы стен и перегородок: Например, гипсолитовые или дранковые (деревянные рейки, оштукатуренные с двух сторон) перегородки в домах старой постройки. Они могут быть недостаточно прочными, крошиться, требовать особого подхода к штроблению каналов под электропроводку или к креплению тяжелых предметов (кухонные шкафы, бойлеры, кондиционеры).
  
  
  
  • Последствия: Необходимость выбора специальных крепежных систем (например, химических анкеров), более аккуратная и трудоемкая работа.
  
  
  
  


• Процесс усадки новостройки (особенно это касается монолитных и монолитно-кирпичных домов): Усадка может продолжаться в течение нескольких лет после сдачи дома и приводить к появлению трещин на свежеотремонтированных стенах и потолках, если при ремонте не были использованы специальные технологии и материалы (демпферные ленты по периметру стяжки, армирующие сетки под штукатурку, эластичные герметики и шпаклевки).
  
  
  
  • Последствия: Необходимость применения специальных, часто более дорогих, технологий и материалов, чтобы минимизировать риск появления трещин.
  
  
  
  


• Низкое качество выполнения черновых работ от застройщика в квартире в новостройке: К сожалению, нередки случаи, когда стены от застройщика оказываются сильно кривыми, стяжка пола выполнена некачественно (крошится, имеет большие перепады высот), что требует их полной или частичной переделки.
  
  
  
  • Последствия: Дополнительные расходы на выравнивание поверхностей "под ноль" или даже на полный демонтаж некачественных оснований и устройство новых.
  
  
  
  

Как учесть/минимизировать риск:

• Внимательно изучить технический паспорт на квартиру и, по возможности, проектную документацию на сам дом (особенно это актуально для старого фонда).


• Пригласить для предварительной оценки состояния квартиры и составления плана работ опытного прораба или инженера-строителя, хорошо знакомого со спецификой данного типа домов.


• В новостройках – обязательно провести тщательную процедуру приемки квартиры от застройщика, желательно с привлечением независимого эксперта по приемке, и зафиксировать все выявленные дефекты в акте приема-передачи.


• Всегда закладывать в смету определенный резерв на возможные работы, связанные с конструктивными особенностями здания.

Выводы: Предупрежден – значит вооружен

Скрытые работы при ремонте квартиры – явление, к сожалению, достаточно распространенное, особенно в таком разнообразном по своему жилому фонду регионе, как Москва и Московская область.

Полностью застраховаться от них на 100% практически невозможно, однако значительно снизить риски их возникновения и избежать превращения долгожданного ремонта в финансовую катастрофу вполне реально.

Помните старую поговорку: "скупой платит дважды". Экономия на качественной диагностике состояния квартиры и на профессионально выполненных черновых работах очень часто оборачивается гораздо большими тратами и проблемами в самом ближайшем будущем.